γράφει ο Νίκος Βράντσης - thepressproject.gr

Λίγες μόλις μέρες μετά την απόφαση του ΣτΕ να μπλοκάρει τα πολεοδομικά «μπόνους» που έδιναν έξτρα δόμηση και κέρδη στους εργολάβους, η κυβέρνηση έσπευσε να καθησυχάσει την αναστάτωση του κατασκευαστικού κλάδου και των εργολάβων. Πρώτα, υπονόμευσε την απόφαση νομιμοποιώντας εκ νέου τα μπόνους μέσω «πράσινης» εισφοράς. Έπειτα, αποφάσισε πως ως «έναρξη εργασιών» μπορεί να θεωρείται ακόμη και το κούρεμα του γκαζόν στον κήπο.

Η πιο σοβαρή προσπάθεια ανακούφισης ήρθε αμέσως μετά. Ενώ το ΣτΕ επιχειρεί να φρενάρει την εργολαβική αυθαιρεσία, η κυβέρνηση ανοίγει νέο μονοπάτι κερδοφορίας μέσα από το σχήμα της «κοινωνικής αντιπαροχής». Σχέδιο που υποτίθεται πως θεσμοθετήθηκε με τον ν.5006/2022 για να προσφέρει προσιτή «κοινωνική» κατοικία με τη σύμπραξη δημοσίου και εργολάβων αλλά στην πραγματικότητα αποτελεί ιδιωτικοποίηση δημόσιας γης σε ιδιώτες. Ο ιδιώτης θα εκμεταλλεύεται την γη και το ακίνητο, και θα προσφέρει ένα μικρό ποσοστό με «ελεγχόμενο» ενοίκιο.

Με τις πρόσφατες τροποποιήσεις όμως, το σχήμα γίνεται σκανδαλώδες. Το δημόσιο θα χάνει την κυριότητα των ακινήτων, οι εργολάβοι θα αποκτούν τον de facto έλεγχο του συνόλου των κτιρίων, ενώ και η κοινωνική πλειοψηφία απλώς θα αποκλείεται από το «κοινωνικό» τμήμα του κτιρίου (παρακάτω το πως).

de facto μηχανισμός ιδιωτικοποίησης της δημόσιας γης

Το θεσμικό πλαίσιο της «κοινωνικής αντιπαροχής», όπως διαμορφώνεται με την πρόσφατη τροποποίηση του ν. 5006/2022, γίνεται ένα άνευ προηγουμένου σχέδιο μεταφοράς της δημόσιας ιδιοκτησίας γης και ακινήτων σε ιδιώτες εργολάβους. Δεν πρόκειται πια για προσωρινή παραχώρηση των δημόσιων οικοπέδων αλλά για ιδιωτικοποίησή τους, με αντάλλαγμα την υποχρέωση των εργολάβων να διαθέτουν το 30% των κατοικιών που θα ανεγερθούν ως «κοινωνική κατοικία», με ελεγχόμενο ενοίκιο και δυνατότητα εξαγοράς από τους ενοικιαστές έπειτα από δέκα χρόνια μίσθωσης (rent-to-own). Το υπόλοιπο 70% παραχωρείται στους εργολάβους για ελεύθερη εμπορική εκμετάλλευση, είτε μέσω πώλησης είτε μέσω ενοικίασης, χωρίς κανέναν περιορισμό.

Ας το επαναλάβουμε: Δεν πρόκειται απλώς για παραχώρηση χρήσης για ένα χρονικό διάστημα. Η νέα πρόταση προβλέπει κατανομή κυριότητας: το 70% του ακινήτου περνά στον ιδιώτη και το 30% παραμένει στο Δημόσιο, βάσει ad hoc αποτίμησης. Δηλαδή η δημόσια γη μετατρέπεται σε ιδιωτική, χωρίς καμία πρόβλεψη επιστροφής στην ιδιοκτησία του Δημοσίου μετά τη λήξη της περιόδου «εκμετάλλευσης». Ακόμη και για το υποτιθέμενο «κοινωνικό» 30%, το σχέδιο δίνει τη δυνατότητα στον εργολάβο να αναλάβει την πλήρη διαχείριση: εκμίσθωση, είσπραξη ενοικίων, συντήρηση. Ο εργολάβος αποκτά έτσι de facto τον έλεγχο ολόκληρου του κτιρίου, λειτουργώντας ως θεσμικός εκμισθωτής με κρατική κάλυψη.

Αν μάλιστα υλοποιηθεί η πρόβλεψη για «ενοικίαση με δικαίωμα εξαγοράς» (rent to own), τότε ακόμη και το 30% που διατηρείται θεωρητικά υπό δημόσια κυριότητα θα χαθεί σταδιακά. Κάθε ενοικιαστής/ρια που θα αγοράζει το διαμέρισμά του θα αποκτά ποσοστό συνιδιοκτησίας και επί του οικοπέδου (της γης πάνω στην οποία στέκεται το κτίριο). Δηλαδή, η ιδιωτικοποίηση του 70% θα επεκταθεί μέσω μιας κομψής, σταδιακής ιδιωτικοποίησης και του υπόλοιπου 30%. Στην πράξη, το Δημόσιο παραιτείται όχι μόνο από τον έλεγχο αλλά και από την ιδιοκτησία της γης.

Το πρόγραμμα ανοίγει τον δρόμο για τη μεγαλύτερη μεταβίβαση δημόσιας ακίνητης περιουσίας στη μεταπολιτευτική ιστορία. Χιλιάδες δημόσια ακίνητα που δεν είχαν καταγραφεί με διαφάνεια μέχρι σήμερα, ετοιμάζονται για ιδιωτικοποίηση. Η ΕΤΑΔ έχει ήδη ξεκινήσει την καταγραφή, αξιολόγηση και κατηγοριοποίηση 36.000 ακινήτων, με στόχο την άμεση «ωρίμανση» 1.000 εξ αυτών για εμπορική αξιοποίηση από ιδιώτες. Πρόκειται για μια τομή στην πολιτική γης και κατοικίας. Το «κοινωνικό» προσωπείο του προγράμματος χρησιμοποιείται για να νομιμοποιήσει την πλήρη ιδιωτικοποίησή της.

Προσιτό για τους λίγους, ανέφικτο για τους πολλούς

Η μόνη κοινωνική υποχρέωση του εργολάβου θα είναι να δώσει το 30% των διαμερισμάτων με «προσιτό» ενοίκιο, που δεν θα ξεπερνά το 30% του μέσου μισθού. Όμως ο μέσος μισθός είναι ένας μέσος όρος αλλοιωμένος από τις τεράστιες εισοδηματικές ανισότητες.

Δεν είναι ξεκάθαρος ο τρόπος με τον οποίο η κυβέρνηση θα υπολογίζει την προσιτότητα της «κοινωνικής κατοικίας». Αλλά ας ξεκινήσουμε με όσα ξέρουμε. Ο μέσος μεικτός μισθός για το 2024 είναι 1.342 ευρώ. Άρα το «προσιτό» ενοίκιο, με βάση αυτόν τον υπολογισμό, είναι 402 ευρώ τον μήνα. Και ποιοι μπορούν να πληρώσουν 402 ευρώ χωρίς να δώσουν πάνω από το 30% του μισθού τους; Όχι οι πολλοί, αλλά οι λίγοι.

• 239.000 εργαζόμενοι με μερική απασχόληση λαμβάνουν έως 500 ευρώ τον μήνα. Για αυτούς, το «προσιτό» ενοίκιο των 402 ευρώ αντιστοιχεί στο 80% του εισοδήματός τους.

• 585.000 λαμβάνουν τον κατώτατο μισθό των 742 ευρώ καθαρά. Το «προσιτό» ενοίκιο αγγίζει το 54% του μισθού τους.

• 357.832 λαμβάνουν 901–1.000 ευρώ. Το ενοίκιο των 402 ευρώ ξεπερνά το 40% των αποδοχών τους.

• 462.644 λαμβάνουν 1.001–1.200 ευρώ. Το ενοίκιο αυτό αντιστοιχεί σε πάνω από το 33% του εισοδήματός τους.

Συνολικά, πάνω από 1,7 εκατομμύρια εργαζόμενοι λαμβάνουν λιγότερα από 1.200 ευρώ και η λεγόμενη «κοινωνική κατοικία» είναι έξω από τις δυνατότητές μας. Το ενοίκιο των 402 ευρώ είναι προσιτό για ένα μικρό τμήμα του πληθυσμού που λαμβάνει πάνω από 1.340 ευρώ καθαρά, ενώ οι 98.000 εργαζόμενοι στην Ελλάδα που δηλώνουν εισόδημα άνω των 3.000 ευρώ δεν πρόκειται να μείνουν σε κοινωνικές κατοικίες.

Το σχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή είναι ένα αντάλλαγμα προς τους εργολάβους: δημόσια γη με αντάλλαγμα την υπόσχεση ότι ένα μικρό τμήμα του πληθυσμού θα μπορέσει να μείνει για λίγο καιρό σε κατοικίες με λίγο χαμηλότερο ενοίκιο. Η πλειοψηφία των ενοικιαστών, όμως θα μείνει εγκλωβισμένη στην επισφάλεια, στις αυξήσεις, στις εξώσεις, στις καταχρηστικές πρακτικές των εκμισθωτών.

Αυτό που χρειάζεται είναι ένας ριζικά διαφορετικός ορισμός της «προσιτότητας»: με βάση το μέσο εισόδημα του φτωχότερου 25% του πληθυσμού κάθε περιφέρειας. Αλλά ακόμα και αυτό δεν αρκεί, αν δεν λαμβάνονται υπόψη οι άνεργοι, οι απλήρωτοι, οι αδήλωτα εργαζόμενοι. Η κοινωνική κατοικία δεν μπορεί να στηρίζεται σε στατιστικές της απόκρυψης. Οφείλει να απαντά στις πραγματικές ανάγκες των πολλών, όχι να βολεύει τη λογιστική του κράτους και τις αποδόσεις των επενδυτών.

Χωρίς εγγύηση ποιότητας

Από όλο το σχέδιο «κοινωνικής αντιπαροχής» λείπουν οι εγγυήσεις ποιότητας για το 30% των «κοινωνικών κατοικιών». Τίποτα δεν διασφαλίζει το μέγεθος, τη θέση, την προσβασιμότητα, την κατασκευή, τα υλικά ή την ενεργειακή τους απόδοση.

Οι ιδιώτες εργολάβοι έχουν ως κίνητρο το μεγαλύτερο δυνατό κέρδος. Ακόμη κι όταν δεν πληρώνουν για τη γη (καθώς αυτή θα τους παραχωρείται) θα προσβλέπουν στο μέγιστο περιθώριο κερδοφορίας. Τώρα το μέσο κόστος κατασκευής (χωρίς τη γη) υπολογίζεται από 1.100 έως 1.500 ευρώ/τ.μ. και φτάνει έως και 3.500 για τις πολυτελείς κατοικίες.

Πιθανότερο είναι πως το 70% των διαμερισμάτων, που θα μπορεί να πωλείται ελεύθερα στην αγορά, θα σχεδιαστεί για τα ανώτερα εισοδηματικά στρώματα, με στόχο την πολυτέλεια και το υψηλό κέρδος. Αντίθετα, με τις ισχύουσες τιμές σε υλικά και ενέργεια, η ποιότητα του φτηνού 30% θα είναι το πρώτο που θα θυσιαστεί.

Τι σημαίνει αυτό; Πως οι «κοινωνικές» κατοικίες θα είναι στην πράξη φτηνότερα studios, σε χαμηλούς ορόφους, με χειρότερα υλικά και λιγότερα τετραγωνικά. Το κέρδος θα εξασφαλίζεται αλλού: στο 70% των κατοικιών που θα πωλούνται ως πολυτελείς επενδύσεις, που ως συνέπεια θα έχει την αύξηση των τιμών γης και ακινήτων στην περιοχή.

Τσιμέντο να γίνει;

Σε μια χώρα που πνίγεται από εκατοντάδες χιλιάδες κενά ή παρατημένα ακίνητα, η επιλογή της κυβέρνησης να παραδώσει δημόσια γη για νέα δόμηση δεν είναι απλώς ατυχής. Είναι περιβαλλοντικά εγκληματική. Αντί να προκρίνεται η επανάχρηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος (μια λύση πιο γρήγορη, φθηνή και φιλική προς το περιβάλλον), προτιμάται η νέα κατασκευή που θα εξασφαλίζουν τα κέρδη των εργολάβων.

Ό,τι δεν πουλάει, παραμένει κενό. Ό,τι μπορεί να χτιστεί, χτίζεται. Αλλά η κατασκευή νέων κτιρίων συνεπάγεται τεράστιο περιβαλλοντικό κόστος: αποψιλώσεις, εκσκαφές, τόνους τσιμέντου, χάλυβα, αλουμινίου, σπατάλη ενέργειας, εκπομπές ρύπων, εκατομμύρια κυβικά αποβλήτων.

Υπάρχει όμως και άλλος δρόμος: η δημιουργία κοινωνικού αποθέματος μέσω επανάχρησης δημόσιων ακινήτων, με έλεγχο από τους δήμους και τις τοπικές κοινότητες. Η περιουσία της ΕΤΑΔ, που για χρόνια κρατήθηκε μακριά από κάθε κοινωνική πολιτική, μπορεί να αποτελέσει τη βάση για μια ριζικά διαφορετική πολιτική στέγασης: με παραχώρηση αστικής γης σε μη-κερδοσκοπικά εγχειρήματα και κοινωνικά δίκαιη διαχείριση του αποθέματος ακινήτων που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, για τη δημιουργία αποθέματος πραγματικά κοινωνικής κατοικίας.

Μέσα στα 40+ προγράμματα στέγασης που η κυβέρνηση διαφημίζει σήμερα, μόνο ένα δείχνει προς αυτή την κατεύθυνση: ένα πιλοτικό πρόγραμμα επανάχρησης 40 δημόσιων ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Μικρό και αποσπασματικό, αλλά δείχνει πως αν υπάρχει πολιτική βούληση, υπάρχει και εναλλακτική. Όχι άλλη σπατάλη. Όχι άλλη δόμηση για τα κέρδη. Επανάχρηση τώρα, για τις ανάγκες των πολλών.

Για τη στέγη ως δικαίωμα.

Η κυβέρνηση κάνει ξεκάθαρο με κάθε της κίνηση ποιον υπηρετεί: το κατασκευαστικό κεφάλαιο, τους επενδυτές και τους. Τους εξασφαλίζει δημόσια γη, τους προστατεύει από τις αποφάσεις του ΣτΕ, τους υπόσχεται νέα πεδία κερδοφορίας. Η «κοινωνική αντιπαροχή» δεν είναι απάντηση στην κρίση στέγασης, αλλά μια τεράστια μεταβίβαση δημόσιου πλούτου σε ιδιωτικά συμφέροντα. Η απάντηση δεν μπορεί να είναι άλλη από μια ριζική αλλαγή κατεύθυνσης:

• Έλεγχος των ενοικίων και των αυξήσεών τους τώρα, για να ανακοπεί η ανεξέλεγκτη κερδοσκοπία των εκμισθωτών.
• Εξαίρεση του τομέα της κατοικίας από τους κανόνες ανταγωνισμού. Να αναγνωριστεί ως Κοινωνική Υπηρεσία Γενικού Συμφέροντος.
• Εξαίρεση των δημόσιων δαπανών για τη στέγαση από το έλλειμα.
• Ορισμός της «προσιτής κατοικίας» με βάση το μέσο εισόδημα του φτωχότερου 25% του πληθυσμού, όχι τον στατιστικό μέσο όρο.
• Επαναχρησιμοποίηση του κενού κτιριακού αποθέματος που ανήκει σε ΝΠΔΔ, με τοπικό, κοινωνικό έλεγχο, με μακροπρόθεσμο στόχος, η κοινωνική κατοικία να καλύψει τουλάχιστον το 30% του ενεργού αποθέματος (σύμφωνα με έρευνες, μόνο η ύπαρξη ενός εκτεταμένου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας μπορεί να ρυθμίσει τις τιμές ενοικίου).
• Δημιουργία δημόσιου κατασκευαστικού φορέα, με εργαζόμενους, τεχνικά μέσα και μόνιμη χρηματοδότηση, που θα ανακαινίζει και θα αποδίδει κατοικίες χωρίς ιδιωτικό κέρδος.

Πρέπει να αποεμπορευματοποιήσουμε όχι μόνο τη διανομή της κατοικίας, αλλά και την ίδια την παραγωγή της. Όχι άλλες κρατικές επιδοτήσεις και φοροαπαλλαγές στους ιδιώτες. Τα δημόσια κεφάλαια πρέπει να στραφούν στην κοινωνικοποίηση της εργασίας ανακαίνισης του αποθέματος υπό τον έλεγχο δημοτικών και δημόσιων αρχών. Την αποεμπορευματοποίηση της στέγης από το εργοτάξιο μέχρι τη διανομή της.